Opinião: O fim da especulação de vendedores no mercado imobiliário dos EUA

Há alguns meses, o mercado imobiliário dos Estados Unidos falhou na Econ 101. A Tabela 1, abaixo, relata as 10 áreas metropolitanas mais quentes dos EUA em fevereiro de 2022, com base no crescimento ano a ano no preço médio de listagem de acordo com o site de listagem de imóveis residenciais , Realtor. com. A tabela também informa a variação percentual ano a ano em novas listagens para cada mercado.

Tabela 1: 10 mercados imobiliários mais quentes das 250 principais áreas metropolitanas, fevereiro de 2022

Área de metrô Preço médio de listagem (Y/Y) Nova contagem de listagem (Y/Y)
Bridgeport-Stamford-Norwalk, CT 64,5% -8,9%
Nápoles-Immokalee-Marco Island, Flórida 53,0% -16,7%
Bellingham, WA 51,7% -8,3%
Myrtle Beach-Conway-North Myrtle Beach, SC-NC 50,8% -18,2%
Santa Fé, NM 48,9% -4,7%
Cape Coral-Fort Myers, Flórida 45,0% -0,8%
Punta Gorda, Flórida 43,6% -7,7%
Torrington, CT 43,0% -4,6%
Cidade do Panamá, Flórida 39,7% 17,9%
Las Vegas-Henderson-Paradise, NV 39,6% -6,2%
Fonte: Realtor.com

Embora as avaliações médias dos vendedores em cada um desses mercados imobiliários tenham crescido surpreendentes 40% ou mais em relação ao ano anterior, apenas um mercado, Cidade do Panamá, Flórida, registrou um aumento ano a ano no número de casas recém-listadas para salões.

A descoberta foi igualmente confusa no outro lado da distribuição, onde o crescimento dos preços da habitação foi mais fraco; embora os valores das casas tenham caído pelo menos 10% em cada um dos 10 mercados mais frios, o número de casas adicionadas ao estoque à venda aumentou em oito deles.

Esses resultados desafiam a lógica econômica; um grande aumento de preço deve atrair mais vendedores para um mercado, não menos. Quando os economistas observam esse padrão, geralmente o atribuem a uma mudança para baixo na oferta que não está relacionada ao preço. Por exemplo, se um desastre natural destruísse milhares de casas em um mercado imobiliário, os preços subiriam devido à perda de estoque. Mas esta explicação não pode apoiar os dados da Tabela 1; nenhuma calamidade dizimou os mercados imobiliários nos Estados Unidos em fevereiro.

Uma explicação diferente faz mais sentido: o crescimento do estoque para venda desacelerou em quase todos os mercados mais aquecidos há alguns meses por causa da especulação. Apesar da valorização sem precedentes do preço das casas, os proprietários nas áreas metropolitanas mais quentes apostavam que os valores de suas propriedades continuariam a crescer a taxas quentes, e esses jogadores não queriam arriscar perder um dia de pagamento ainda maior em um futuro próximo.

Esse “futuro próximo” pode estar agora no passado; os dados mais recentes indicam que a especulação imobiliária no mercado imobiliário chegou ao fim.

Essa mudança é evidente na Tabela 2, que lista os 10 mercados imobiliários mais quentes em junho, o mês mais recente de dados disponíveis do Realtor.com. Ao contrário das descobertas de cinco meses atrás, oito desses mercados imobiliários relataram um aumento ano a ano no número de novos anúncios, que é a resposta da oferta que normalmente segue um forte aumento de preços. Os jogadores no mercado imobiliário parecem estar satisfeitos com seus ganhos e agora estão descontando suas fichas.

Tabela 2: 10 mercados imobiliários mais quentes das 250 principais áreas metropolitanas, junho de 2022

Área de metrô Preço médio de listagem (Y/Y) Nova contagem de listagem (Y/Y)
Cidade do Panamá, Flórida 42,9% 65,6%
Cedar Rapids, IA 40,9% 6,8%
Waterloo-Cedar Falls, IA 40,7% -2,9%
Topeka, KS 40,7% -12,0%
Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach, Flórida 40,1% 4,1%
Fayetteville, Carolina do Norte 37,7% 9,0%
Killeen-Temple, TX 36,1% 31,2%
North Port-Sarasota-Bradenton, Flórida 36,0% 21,2%
Huntington-Ashland, WV-KY-OH 36,0% 18,3%
Punta Gorda, Flórida 35,3% 7,5%
Fonte: Realtor.com

O fim da especulação de vendedores no mercado imobiliário está muito atrasado e é uma boa notícia para os compradores. Se essa tendência persistir, isso significará que mais casas existentes serão adicionadas em breve aos mercados imobiliários que estão carentes de estoque nos últimos dois anos. Esse aumento no estoque inclinará o poder de barganha nesses mercados para os compradores, e o crescimento dos preços das casas diminuirá.

Os primeiros sinais de competição florescente por compradores já são evidentes nos dados do Reator.com. Em todo o país, o número de listagens com redução de preço aumentou 74% mês a mês em maio e 51% mês a mês em junho, facilmente os maiores aumentos já registrados.

Mas alguns analistas podem estar perdendo esses sinais. Por exemplo, diante do aumento das taxas de hipoteca e da redução da acessibilidade, os analistas do Realtor.com revisaram recentemente sua previsão para a mudança anual nas vendas de casas existentes em 2022, de aumento de 6,6% para redução de 6,7%. Mas, contrariamente a essa nova projeção, as vendas de casas não vão vacilar se os vendedores não estiverem mais especulando, adicionando mais estoques ao mercado e se contentando com preços mais baixos.

A previsão é incerta porque os fundamentos econômicos estão ausentes do mercado imobiliário há algum tempo. A Figura 1 abaixo traça a correlação entre a mudança ano a ano no preço médio de listagem e a mudança ano a ano na contagem de novas listas para os 250 principais mercados imobiliários do país.

Essa análise é restrita aos 250 principais mercados porque os mercados menores normalmente têm menos de 200 listagens ativas por mês, o que torna os valores médios mais suscetíveis a um punhado de eventos aleatórios e incomuns. (Os gráficos para cortes que variam entre os 100 principais e os 400 principais mercados imobiliários têm o mesmo padrão.)

Figura 1: Correlação entre o preço médio de listagem (Y/Y) e a contagem de novas listas (Y/Y), as 250 principais áreas metropolitanas

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Fonte: cálculos do autor, Realtor.com

Como mencionado anteriormente, o raciocínio econômico convencional prevê que os mercados imobiliários com crescimento mais rápido dos preços das casas atrairão mais anúncios; em outras palavras, a correlação entre as mudanças nessas duas séries deve ser positiva. Mas a Figura 1 ilustra que os dados dos últimos cinco anos geralmente contradizem essa expectativa. Desde 2017, início da série do Realtor.com, essa correlação foi negativa em 80% das vezes. O crescimento constante dos preços das casas não encorajou mais listagens nos mercados mais quentes.

Quando colocada em contexto, essa história faz sentido. Durante os primeiros anos da série, muitas residências ainda valiam menos do que no auge da bolha imobiliária em 2006. Isso era especialmente verdadeiro em CEPs de baixa e média renda. Embora os proprietários tenham desfrutado de vários anos de rápida valorização do preço das casas durante a recuperação, muitos resistiram a vender suas propriedades com prejuízo.

O final da série foi pontuado por um crescimento incomparável dos preços das casas após a recessão do COVID-19. Os proprietários de imóveis nos mercados mais aquecidos não vendiam porque antecipavam ou esperavam retornos ainda maiores.

Nenhuma dessas condições permanece verdadeira hoje. Pela primeira vez em uma geração, quase todos os proprietários de imóveis de longo prazo têm patrimônio líquido substancial e nenhuma expectativa de ganhos desproporcionais no preço da casa. Dito de outra forma, o mercado imobiliário está voltando ao normal, e as últimas descobertas refletem essa nova realidade.

Pela primeira vez registrada, a correlação entre o crescimento do preço da habitação e a mudança nas novas listagens foi positiva, como esperado, por três meses consecutivos. E no mês passado, essa correlação positiva foi três vezes mais forte do que qualquer mês anterior da série. A sabedoria econômica convencional prevê esse resultado, mas os modelos de vendas de imóveis que foram ajustados ao comportamento anormal do mercado na última década podem não estar representando um retorno à normalidade.

Kwame Donaldson é um economista cuja pesquisa se concentra nos mercados imobiliários residenciais e comerciais, tendências demográficas e análise GIS. Na última década, ele ocupou cargos seniores no US Census Bureau, Moody’s Analytics e Zillow.

Esta coluna não reflete necessariamente a opinião do departamento editorial da HousingWire e seus proprietários.

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Sarah Wheeler em [email protected]

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